什么是租金貸?什么是長(zhǎng)租公寓?融資成為長(zhǎng)租公寓困境的破局

• 2019年4月18日 ChenJunYi來(lái)源：中房網(wǎng) 356 16
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從出現(xiàn)問(wèn)題的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)分析來(lái)看，無(wú)一例外均為分散式、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公寓商，有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，爆雷長(zhǎng)租公寓不僅僅揭示了長(zhǎng)租公寓"快跑"下的現(xiàn)狀，也讓做重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的公寓商連帶"躺槍"，暴露了長(zhǎng)租公寓行業(yè)融資難以及經(jīng)營(yíng)低效的問(wèn)

在業(yè)務(wù)模式上，金融機(jī)構(gòu)向租客貸款，租客按貸款合同還款。金融機(jī)構(gòu)一次性付給長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)公司租金，長(zhǎng)租公寓向房東支付租金。如果引入第三方分期平臺(tái)，則會(huì)利用其互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢(shì)，單一的分期平臺(tái)可以和眾多長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)合作，更能有效促成金融機(jī)構(gòu)獲取優(yōu)質(zhì)貸款資源進(jìn)行放款，降低信息不匹配或者不對(duì)稱。

在過(guò)去兩年里，涌現(xiàn)出眾多金融機(jī)構(gòu)和第三方分期平臺(tái)加碼租金貸投入，如會(huì)分期、元寶e家、租了么、房司令等平臺(tái)。在2015年消費(fèi)金融大熱和2016年長(zhǎng)租公寓大發(fā)展之下，租金貸提供了長(zhǎng)租公寓發(fā)展所需的資金，但是通過(guò)墊付的資金快速發(fā)展，卻隱藏著風(fēng)險(xiǎn)。

從爆雷的長(zhǎng)租公寓案例中發(fā)現(xiàn)，一旦公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)未給房東支付租金，則會(huì)造成第一重租約(長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)與房東簽訂的租約)的失效，進(jìn)而導(dǎo)致第二重租約(租客與長(zhǎng)租公寓簽訂的合同)也被迫中止，如果金融機(jī)構(gòu)貸款資金已經(jīng)走完了流程，回款發(fā)生了中止情況下，長(zhǎng)租公寓難免因資金鏈斷裂出現(xiàn)破產(chǎn)、跑路，房東收房、租客被迫遷出和金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生壞賬。

馮玉光指出，長(zhǎng)租公寓爆雷，并不是僅僅因?yàn)樽饨鹳J的問(wèn)題。他指出有兩大原因?qū)е麻L(zhǎng)租公寓紛紛加杠桿使用租金貸：其一，2015、2016年互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)浪潮下，長(zhǎng)租公寓的發(fā)展在資本驅(qū)動(dòng)下，追求規(guī)模(房源)，希望快速占領(lǐng)市場(chǎng)高地，在外部資本使用和企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張中，一旦出現(xiàn)了資本收緊或者成本抬高，則會(huì)讓企業(yè)發(fā)展失去方向;其二，濫用租金貸。由于行業(yè)發(fā)展不成熟，出現(xiàn)了戰(zhàn)術(shù)性的錯(cuò)誤，不惜一切搶占房源，導(dǎo)致成本增加、空置率上升，從而由租金貸引爆公司危機(jī)。

復(fù)基集團(tuán)住房租賃生活產(chǎn)業(yè)板塊執(zhí)行總裁蔣中亦指出同樣的觀點(diǎn)，租金貸只是某些長(zhǎng)租公寓企業(yè)引發(fā)危機(jī)的導(dǎo)火索。

"租金貸，作為信貸資金，具有一定的杠桿屬性。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難時(shí)候，信貸資金的杠桿會(huì)加速減少企業(yè)現(xiàn)金流。"蔣中說(shuō)，一旦碰上行業(yè)環(huán)境變化，疊加監(jiān)管趨緊會(huì)讓長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)困難導(dǎo)致快速爆雷。

從成熟市場(chǎng)租金貸的使用來(lái)看，很好地規(guī)避了上述風(fēng)險(xiǎn)。金融機(jī)構(gòu)貸出一筆款項(xiàng)，并不是一次性給予長(zhǎng)租公寓，而是進(jìn)行分賬，一部分金融機(jī)構(gòu)直接支付房東租金，一部分給長(zhǎng)租公寓企業(yè)作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。這種分賬模式，界定了房東、租客、長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)間的資金關(guān)系，長(zhǎng)租公寓的角色更為清晰--服務(wù)與中介信息平臺(tái)。

資金與運(yùn)營(yíng)困境

從2016末開(kāi)始，萬(wàn)科將萬(wàn)匯樓轉(zhuǎn)型泊寓，龍湖創(chuàng)立冠寓、旭輝創(chuàng)立領(lǐng)寓，房企的進(jìn)駐讓原本競(jìng)爭(zhēng)激烈的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)硝煙彌漫。

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