什么是租金貸?什么是長租公寓?融資成為長租公寓困境的破局

• 2019年4月18日 ChenJunYi來源：中房網 356 16
• 繁體

從出現(xiàn)問題的長租公寓運營資產分析來看，無一例外均為分散式、輕資產運營公寓商，有業(yè)內人士向記者表示，爆雷長租公寓不僅僅揭示了長租公寓"快跑"下的現(xiàn)狀，也讓做重資產運營的公寓商連帶"躺槍"，暴露了長租公寓行業(yè)融資難以及經營低效的問

青客公寓創(chuàng)始人金光杰坦言這是一個微利行業(yè)，12萬間是企業(yè)的盈虧平衡點。鏈家研究院原院長楊現(xiàn)領表示，10萬間是規(guī)模經濟的門檻，也是一把"雙刃劍"--在攤薄成本的同時考驗運營和管控能力。

此外，單一項目從收回成本時間周期來看，短則5年，長至8-10年，長租公寓的運營和盈利則是一個長期的挑戰(zhàn)。仲量聯(lián)行分析，目前租金回報率不足2%，遠遠低于融資成本，這對資本的壓力和積極性影響至關重要。

融資破局

"要想改變長租公寓貧血的問題，要加大補血和加強自身造血功能。"馮玉光指出，通過金融創(chuàng)新加大對長租公寓"補血"成為關鍵。

2017年7月，住建部等九部委出臺的《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，在金融支持政策中提到，"支持發(fā)行公司信用類債券及資產支持證券(ABS)。支持金融機構創(chuàng)新針對住房租賃項目的金融產品和服務。鼓勵地方政府出臺優(yōu)惠政策，積極支持并推動發(fā)展房地產投資信托基金。"

2018年4月，中國證監(jiān)會、住建部聯(lián)合發(fā)布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，鼓勵專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)開展資產證券化。

2018年6月，銀保監(jiān)會發(fā)布了《關于保險資金參與長租市場有關事項的通知》，明確保險公司可通過直接投資，保險資產管理機構通過發(fā)起設立債權投資計劃、股權投資計劃、資產支持計劃、保險私募基金等方式參與長租市場。

經濟學家巴曙松撰文指出，當前長租公寓行業(yè)還處于培育期，租金貸的問題反映了資本市場與租賃住宅類市場的對接程度不斷加深，以及提高長租公寓服務商的投資回報率、縮短投資回報期的行業(yè)發(fā)展的金融訴求。

在這種背景下，長租公寓運營商發(fā)行資產支持證券的金融創(chuàng)新亟待發(fā)展。但是從目前推出數(shù)量和獲得發(fā)行主體來看，除了萬科、龍湖、保利、碧桂園、自如、魔方等大型房企和頭部公寓品牌外，大部分的長租公寓通過資產支持證券還是具有難度。

在創(chuàng)新融資渠道上，仲量聯(lián)行指出"輕資產"模式的運營企業(yè)主要通過風投進行股權融資或發(fā)行收費收益權資產支持證券產品融資。而"重資產"模式的公寓運營企業(yè)可通過銀行貸款，或發(fā)行CMBS和類REITs來融資。從2017年至2018年上半年，以長租公寓為底層資產發(fā)行資產支持證券(包含ABS、CMBS、REITs)僅占房地產資產證券化產品的5%。

長租公寓資產證券化有待進一步打開局面，擴大融資規(guī)模，降低長租公寓融資成本。馮玉光認為，以"主體信用和資產抵押"的傳統(tǒng)融資要求，大量輕資產運營的長租公寓卻不能滿足，需要從租金收益和服務收益的持續(xù)性，來評估長租公寓企業(yè)的價值，讓更多的基于穩(wěn)定孳息能力的企業(yè)通過收益法評估獲得資產證券化的支持。

有消息稱，上海證券交易所于3月召集券商和公募基金開會，鼓勵機構上報公募不動產信托投資基金REITs項目，以期推出上交所第一批試點。深交所在1月召開債券監(jiān)管發(fā)展業(yè)務座談會時表示，積極回應市場關切，努力滿足市場需求，加大力度推進公募REITs規(guī)則出臺及業(yè)務試點，力爭取得進一步突破。

• 相關深度報告REPORTS

  

  2020-2025年中國房地產經紀行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告

  五年規(guī)劃是國家對經濟社會發(fā)展的頂層設計，也是一種綱領性文件。目前中國也是世界上編制五年規(guī)劃（計劃）最多的國家。“十四五”時期是我國經濟社會發(fā)展的重要歷史性窗口期，是全面完成小康社會...

  查看詳情

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡