房企陽(yáng)光城正試圖重拾輝煌 朱榮斌：走出半生 歸來(lái)仍是少年

• 2017年9月4日 FanTianQing來(lái)源：騰訊網(wǎng) 491 26
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曾是地產(chǎn)圈最大黑馬的閩系房企陽(yáng)光城正試圖重拾輝煌，實(shí)際控制人林騰蛟請(qǐng)來(lái)偶像企業(yè)碧桂園的兩員大將朱榮斌和吳建斌，具體操刀，踐行新的復(fù)興計(jì)劃?！叭绻懔私夤怩r之下的陽(yáng)光城，你就會(huì)感受到朱榮斌所坦承的，”一個(gè)經(jīng)歷了陽(yáng)光城快速成長(zhǎng)的中層干部在遲疑離職與否的

　　再造一個(gè)千億企業(yè)

　　入職陽(yáng)光城2個(gè)月的8月24日，履新陽(yáng)光城執(zhí)行董事長(zhǎng)一職的朱榮斌召開了自己的首個(gè)媒體見面會(huì)，并自己對(duì)陽(yáng)光城的新規(guī)劃和盤托出。

　　朱榮斌坦言，45歲是退休的年紀(jì)，“按說(shuō)可以不該干了”，但感覺自己“走出半生，歸來(lái)仍是少年”。對(duì)于入職陽(yáng)光城更是感嘆，“這是我后半生的職業(yè)”，對(duì)事業(yè)仍有期許，還想追求更多的成就感。

　　面對(duì)朱榮斌的有感而發(fā)，媒體接連詢問(wèn)陽(yáng)光城的目標(biāo)幾何，因?yàn)闆]有具體目標(biāo)，朱榮斌公開表達(dá)，“你們要相信，我還是一個(gè)很進(jìn)取的人，所以我們老板沒有讓我給他一個(gè)目標(biāo)。我問(wèn)過(guò)他，他也沒有給我定目標(biāo)。所以你們相信我，我還是一個(gè)進(jìn)取的人就行了！”

　　“如果我安于現(xiàn)狀，我就在原來(lái)的公司好好的待著，也不會(huì)差到哪去的。但是我覺得我還想蹦一蹦。如果可以再造一家千億企業(yè)，我還想追求更多的成就感。”

　　一位在碧桂園和朱榮斌有過(guò)交集、關(guān)系甚至有幾分熟悉的不愿具名人士說(shuō)，“朱總身上有書生氣，和碧桂園的狼性有些不同”。過(guò)往，這樣的評(píng)價(jià)不少，甚至一度被解讀為，朱榮斌過(guò)于溫和，是否過(guò)于保守。

　　有趣的是，和朱榮斌搭班子的吳建斌也曾被認(rèn)為碧桂園的非狼性派，如今，兩人第三次共事。朱榮斌任職執(zhí)行董事長(zhǎng)，全面統(tǒng)籌陽(yáng)光城的各項(xiàng)管理工作；吳建斌則為副總裁，分管財(cái)務(wù)、證券、風(fēng)控方面的工作。6月，朱榮斌到來(lái)，吳建斌已經(jīng)先行入職陽(yáng)光城。

　　發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，吳建斌坐與朱榮斌的左側(cè)，兩人表現(xiàn)默契，在問(wèn)答環(huán)節(jié)，朱榮斌甚至有意透露吳建斌財(cái)技，迎來(lái)的則是幾句，“不要亂說(shuō)，不要亂說(shuō)……”一對(duì)老朋友的日常顯現(xiàn)在外界。

　　據(jù)了解，按照原計(jì)劃，24日的下午發(fā)布會(huì)召開的時(shí)間段，吳建斌其實(shí)是要出現(xiàn)在江蘇省無(wú)錫市召開的財(cái)務(wù)聯(lián)席會(huì)議上，各地的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人正在集中在這里開會(huì)，但管理層的首次對(duì)外公開露面，他必須要在，因?yàn)?，在朱榮斌的“五圓戰(zhàn)略“里，吳建斌面的工作舉足輕重，不可或缺。

　　那些戰(zhàn)略，件件觸及筋骨

　　“那些看似很空的戰(zhàn)略，其實(shí)都很實(shí)在，甚至件件觸及筋骨”，上述陽(yáng)光城人士說(shuō)道。

　　朱榮斌的進(jìn)取在其給陽(yáng)光城開出的藥方——“五圓戰(zhàn)略”上，表現(xiàn)的淋漓盡致。“五圓戰(zhàn)略”的核心要素是人才、土地、資金，然后依賴良好的運(yùn)營(yíng)管理體系，做到“人等地，地等錢，錢催人”。

　　人員流失過(guò)快，幾乎是所有快周轉(zhuǎn)企業(yè)均面臨的問(wèn)題，陽(yáng)光城也不例外。媒體會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，媒體之外，積聚著數(shù)十個(gè)年輕人，這是陽(yáng)光城新區(qū)域的人力總監(jiān)和投資總監(jiān)，他們呆在管理層身邊進(jìn)行為期兩個(gè)月的學(xué)習(xí)。

　　不僅如此，借鑒了碧桂園激勵(lì)制度的陽(yáng)光城“雙贏”制度正在落地，核心在于利益共享，有風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，集團(tuán)所有的高管都變成了公司的合伙人。中高層和關(guān)鍵崗位強(qiáng)制跟投，且設(shè)置了一定的投資門檻，基層員工自愿跟投，集團(tuán)配資最高達(dá)1:7。

　　媒體會(huì)上朱榮斌同時(shí)透露，董事會(huì)正在向管理層授予更多的權(quán)力，而管理層則進(jìn)一步將權(quán)力下放，使得管理半徑減小，效率得以提升。

　　土地拓展，特別是土地并購(gòu)，幾乎成了陽(yáng)光城的一個(gè)標(biāo)簽，但隨著三四線項(xiàng)目的增加，疑惑也紛至沓來(lái)。

　　一位港股上市房企投資拓展部負(fù)責(zé)人此前表達(dá)了對(duì)陽(yáng)光城學(xué)習(xí)碧桂園模式的疑惑，“現(xiàn)在去三四線，會(huì)不會(huì)太晚，這一輪去庫(kù)存的‘政策市場(chǎng)’不可能一直持續(xù)”。

　　按照朱榮斌的設(shè)想，現(xiàn)階段，一二線城市調(diào)控依然嚴(yán)苛的情況下，三四線城市不愁沒有機(jī)會(huì)，陽(yáng)光城非滿天星式全鋪開干，而是點(diǎn)開花，選擇性的進(jìn)入。

　　吳建斌介紹，陽(yáng)光城并不缺地，兩年甚至三年不買地仍夠開發(fā)，但是過(guò)往的收購(gòu)真正貢獻(xiàn)銷售額要在明后年，集團(tuán)需要做的事進(jìn)土地行結(jié)構(gòu)調(diào)整，要補(bǔ)充一些短平快的地。

　　所謂“短平快的地”即，購(gòu)地之后的三四個(gè)月便開工建設(shè)，五個(gè)月要開始銷售，八九個(gè)月的時(shí)候，現(xiàn)金流已經(jīng)實(shí)現(xiàn)回正。

　　在回答澎湃新聞?dòng)浾咛釂?wèn)時(shí)，朱榮斌確認(rèn)，這些地多在三四線城市。這和陽(yáng)光城的新戰(zhàn)略是契合的。

　　在陽(yáng)光城最新的投資戰(zhàn)略——“三全戰(zhàn)略”里，投資區(qū)域從過(guò)去“3+1+X”模式（長(zhǎng)三角+珠三角+環(huán)渤海+省會(huì)）轉(zhuǎn)變?yōu)橐浴?+1+X”為根據(jù)地，向周邊區(qū)域輻射，滲透。

　　學(xué)會(huì)老東家的三四線打法

　　朱榮斌坦言，“陽(yáng)光城的優(yōu)勢(shì)不在三四線”，但老東家碧桂園有。眾所周知，房企紛紛回歸一二線城市的時(shí)候，碧桂園坐守三四線陣地，業(yè)績(jī)得以大幅的上漲，而朱榮斌和吳建斌在碧桂園最初的三年，學(xué)會(huì)了不少三四線打法。

　　陽(yáng)光城試圖通過(guò)速度，搶收三四線，和原有的土地儲(chǔ)備打一個(gè)時(shí)間差。

　　資金，是吳建斌的專長(zhǎng)。但現(xiàn)階段，陽(yáng)光城財(cái)務(wù)狀況并不理想。公司半年報(bào)顯示，截至6月底，公司毛利率為22.36%，同比下滑9.84%，凈利潤(rùn)率僅為4.56%，為近年來(lái)最低；同時(shí)，負(fù)債高企，負(fù)債率達(dá)85%。

　　陽(yáng)光城認(rèn)為，毛利率問(wèn)題的核心是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的問(wèn)題。改善產(chǎn)品之外，降低成本同樣是提高毛利率的手段之一。朱榮斌介紹，陽(yáng)光城正在將開發(fā)工作前置，縮短開發(fā)周期，提高資金周轉(zhuǎn)率等方面著手。而中海和碧桂園是兩家在成本控制上最為稱道的公司。

　　投資者會(huì)上，另一個(gè)備受關(guān)注的問(wèn)題為負(fù)債。吳建斌介紹，現(xiàn)階段，陽(yáng)光城土地儲(chǔ)備充足，除上述增加短平快的地塊之外，公司正在通過(guò)供應(yīng)鏈融資，設(shè)立集團(tuán)采購(gòu)中心、控制建安過(guò)程的付款等。

　　財(cái)務(wù)問(wèn)題再次變成運(yùn)營(yíng)問(wèn)題，這需要朱榮斌和吳建斌的默契的發(fā)揮。

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