東莞樓市重新洗牌 土地供應(yīng)量創(chuàng)歷史新低

• 2017年12月26日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰房產(chǎn) 451 23
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  2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)投資行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。房地產(chǎn)投資行業(yè)研究報(bào)告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場(chǎng)和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決...

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年政府公開出讓商 住地僅17宗,合計(jì)占地面積64萬(wàn)平方米，建筑面積143萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新低。

東莞樓市整體情況如何？

今年?yáng)|莞樓市調(diào)控政策持續(xù)從嚴(yán)，作為源頭的土地拍賣市場(chǎng)也受到嚴(yán)格控制，土地供應(yīng)量創(chuàng)歷史新低，多種競(jìng)拍模式出現(xiàn)抑制高地價(jià)……多重作用下，今年過(guò)半房企業(yè)績(jī)下滑，拿地變得理性謹(jǐn)慎，品牌房企強(qiáng)者恒強(qiáng)，本土小房企被并購(gòu)，樓市重新洗牌。

土地成交量下降均價(jià)上漲

今年?yáng)|莞住宅市場(chǎng)受調(diào)控政策持續(xù)影響，土地拍賣市場(chǎng)也從源頭抑制市場(chǎng)熱度，供應(yīng)量創(chuàng)歷史新低。東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年政府公開出讓商 住地僅17宗,合計(jì)占地面積64萬(wàn)平方米，建筑面積143萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新低。

受到供應(yīng)量銳減影響，招拍掛市場(chǎng)土地成交量也大幅下滑。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年?yáng)|莞全年商 住商服用地總成交面積約62萬(wàn)平方米，相比去年同比下降26%；成交16宗（除松山湖人才公寓地塊外），同比下降20%；成交金額達(dá)167.73億元，同比下降2%；成交均價(jià)12242元/平方米，同比上漲27%。

多手段抑制高價(jià)地

值得注意的是，今年土地拍賣市場(chǎng)全限價(jià)，嚴(yán)防地價(jià)非理性上漲，同時(shí)結(jié)合競(jìng)配建、競(jìng)自持、熔斷等競(jìng)拍方式，從源頭上抑制高價(jià)地。

據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年17宗進(jìn)入最終交易階段的商 住地（除人才配套用地外），10宗觸發(fā)最高限價(jià)，其中一宗虎門地塊觸及限價(jià)后被熔斷，剩下9宗均競(jìng)自持成功，其中5宗地塊競(jìng)自持面積超過(guò)30%。東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為，還有7宗地塊未觸發(fā)最高限價(jià)，說(shuō)明越至下半年房企拿地越發(fā)理性謹(jǐn)慎，另一方面，拍地企業(yè)基本為外來(lái)品牌房企為主，品牌房企持續(xù)進(jìn)入東莞樓市，且自持面積較高，房企持續(xù)看好東莞市場(chǎng)。

合富研究院（東莞）相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，多重政策下“競(jìng)自持”模式將常態(tài)化，土拍市場(chǎng)逐漸回歸理性。2017年在樓市政策從嚴(yán)的局面下，政府嚴(yán)控土拍競(jìng)買資金來(lái)源，加之采用多種土拍模式，從源頭上抑制高價(jià)地的產(chǎn)生，其中創(chuàng)新土拍模式起到了掣肘東莞地價(jià)非理性上漲、穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期的關(guān)鍵作用。

土地市場(chǎng)降溫，還受到淡季市場(chǎng)下房企資金鏈?zhǔn)站o影響。據(jù)合富研究院（東莞）統(tǒng)計(jì)，今年排名前十房企業(yè)績(jī)占全市份額56%，較2016年大幅增加12%。其中前兩名房企碧桂園和萬(wàn)科占據(jù)市場(chǎng)約四成份額，今年?yáng)|莞市場(chǎng)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”現(xiàn)象嚴(yán)重。榜首碧桂園地產(chǎn)占23%市場(chǎng)份額，創(chuàng)歷史之最。光大、恒 大同比萎縮最明顯，下滑比例在6成以上。

逾五成房企業(yè)績(jī)下滑

業(yè)績(jī)下滑成為今年樓市普遍的現(xiàn)象，受到樓市調(diào)控政策影響，今年約有五成房企業(yè)績(jī)下滑。合富研究院（東莞）統(tǒng)計(jì)，2017年?yáng)|莞房企業(yè)績(jī)同比下降（﹥5%）房企為65家，占比52%，即2017年全市逾5成房企同比業(yè)績(jī)出現(xiàn)不同程度萎縮。業(yè)績(jī)同比增加（﹥5%）的房企僅占27%，即不足3成企業(yè)實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

房企業(yè)績(jī)下滑，與外來(lái)品牌房企不斷進(jìn)入東莞市場(chǎng)分蛋糕也有一定關(guān)系，品牌房企不斷進(jìn)入東莞市場(chǎng)，擠壓本土房企生存空間，樓市重新洗牌。

據(jù)合富研究院（東莞）統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年全市共124家房企有簽約成交，其中共有23家為新進(jìn)房企，約占19%，其中融創(chuàng)、陽(yáng)光城、時(shí)代、泰禾和星河等全國(guó)品牌房企為今年新進(jìn)房企。東莞城市發(fā)展前景被看好，越來(lái)越多全國(guó)品牌房企已經(jīng)或準(zhǔn)備進(jìn)入東莞市場(chǎng)。

與此同時(shí)，本土中小房企生存困難。本土房企中，僅香都、三正及居益地產(chǎn)等少數(shù)房企實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，其余本土企業(yè)業(yè)績(jī)均現(xiàn)顯著回落，光大地產(chǎn)大跌68%，資金實(shí)力偏弱的本土企業(yè)生存現(xiàn)狀更加困難。

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