?　　北京新出生人口數(shù)量與入學(xué)年份　

?? 　所有家長(zhǎng)們的痛點(diǎn)。我想把學(xué)區(qū)房叫做剛需之一。伴隨著出生人口的增長(zhǎng)，短缺的優(yōu)質(zhì)教育資源成為房?jī)r(jià)的附加價(jià)值。2013年學(xué)區(qū)概念大熱并逐步開(kāi)啟的背景，正是六年前幾萬(wàn)新增小崽子們的暴漲式出生，奧運(yùn)會(huì)點(diǎn)燃的生育熱情?這兩年學(xué)區(qū)的暴漲，同樣離不開(kāi)五六年前北京的造娃熱情。隨著全面開(kāi)放二胎和越來(lái)越鼓勵(lì)生育，新生的小崽子們一定會(huì)把他們的爹媽薅干掏盡。無(wú)奈呀，剛需。

　　結(jié)論三：沒(méi)有民營(yíng)教育的供給，在現(xiàn)有優(yōu)秀教育資源分布不均的格局下，學(xué)區(qū)房的溢價(jià)可能剎不住。強(qiáng)者衡強(qiáng)。

　　未來(lái)趨勢(shì)之二：大戶型

　　目前，北京2170萬(wàn)常駐人口構(gòu)成的家庭里，51%是兩人戶及一人戶，49%是三人戶及以上。正好一半一半。但未來(lái)可能會(huì)有變化。

北京家庭結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)

　　近五年，北京經(jīng)歷了家庭結(jié)構(gòu)大型化的趨勢(shì)。一人戶減少，四人戶增多。很好理解，遷入的人口少了，組建家庭結(jié)婚生子使二居三居基本穩(wěn)定，2013年開(kāi)始的放開(kāi)二胎政策使得四人戶增加。四人戶意味著大房子。

　　其實(shí)，觀察北京城里的新住宅，新開(kāi)盤的幾乎都是豪宅大戶型了。開(kāi)發(fā)商們很精明，一是大戶型確實(shí)是新的剛需，二是小戶型不像以前那么多人買了，三是瞄準(zhǔn)換房鏈條的最后一環(huán)，還是開(kāi)發(fā)商賺完這最后一波錢。

　　結(jié)論四：大戶型會(huì)比小戶型強(qiáng)手。除了郊區(qū)，城內(nèi)一居無(wú)學(xué)區(qū)可能是第二個(gè)被拋棄的。最后，一居換不動(dòng)了，房子也就安穩(wěn)下來(lái)了。

　　北京會(huì)變成什么樣的北京?

　　寫(xiě)到這，很傷感。任由房?jī)r(jià)發(fā)展下去，高端人才留不住，低端人力付不起，想想香港的絕望吧。北京之所以不絕望，因?yàn)檫€能往二線、三線吸血、轉(zhuǎn)移。但是高房?jī)r(jià)帶來(lái)的城市問(wèn)題是無(wú)法逃脫的。

　　現(xiàn)在清華、北大畢業(yè)生敢留北京的只有30%。幾年前，一個(gè)美國(guó)Top 5的博士朋友回國(guó)考察了一圈，看著房?jī)r(jià)無(wú)奈的說(shuō)，我想我回不來(lái)了，只能留在美國(guó)。殘酷的房?jī)r(jià)面前，任何學(xué)歷才華都無(wú)用，家庭后盾越來(lái)越重要。少數(shù)能白手起家的是幸運(yùn)兒，大部分人只能望房?jī)r(jià)興嘆。但中國(guó)的創(chuàng)新希望在一線城市，一線的希望在高端人才，這樣下去扼殺的是城市創(chuàng)造力。

　　已經(jīng)定居下來(lái)的人們也不能暗自慶幸，高房?jī)r(jià)高租金帶來(lái)的結(jié)果是人工成本的上升?，F(xiàn)在北京服務(wù)業(yè)的成本太高了，原因就是成本的轉(zhuǎn)嫁。發(fā)達(dá)國(guó)家解決的手段是各種針對(duì)低收入人群的福利和補(bǔ)貼，比如美國(guó)有“Section 8”法案，對(duì)低收入人群租房有很多的福利。北京的保障房遠(yuǎn)不足以支撐這個(gè)城市的用工需求，所以房?jī)r(jià)讓人口凈遷出。不過(guò)，話又說(shuō)回來(lái)，zf倒是樂(lè)見(jiàn)低收入人群離開(kāi)北京，殊不知，由此帶來(lái)的生活成本上升，也會(huì)扼殺城市的發(fā)展動(dòng)力。最后什么都是高成本的，那就香港化了。