成都樓市要注意了！3月以來(lái)持續(xù)下跌：可以入手了嗎？ 2018年成都房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)

• 2018年5月9日 chinairnwz來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 620 35
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  2018-2023年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)全景調(diào)研與投資發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告

  近年來(lái)，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”等新技術(shù)的發(fā)展和社區(qū)經(jīng)濟(jì)的興起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷整合社區(qū)物業(yè)資源，拓展和豐富社區(qū)服務(wù)，提升服務(wù)質(zhì)量和價(jià)值，在發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟(jì)中的價(jià)值凸顯。物業(yè)管理行業(yè)已成為潛力...

　　2018成都房?jī)r(jià)走勢(shì)（新房）

　　成都05月新房均價(jià) 14398 元/m2 環(huán)比上月下降 ↓ 10.92%

　　成都04月新房均價(jià) 16163 元/m2

　　成都當(dāng)前在售樓盤 223 個(gè)

　　成都房?jī)r(jià)走勢(shì)（二手房）

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　　成都5月二手房均價(jià) 13123 元/m2

　　成都4月二手房均價(jià) 13036 元/m2

　　環(huán)比上月上漲 0.67% ↑，同比去年同期上漲 36.19% ↑

　　2018年成都房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)

　　成都樓市從最初的限購(gòu)逐步升級(jí)到“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商”等，政策升級(jí)的目的是增加炒房成本，盡可能把投資客擠出樓市，但無(wú)形中剛需也很受傷。伴隨著政策的升級(jí)，成都樓市也經(jīng)歷了從年初開發(fā)商毛胚變精裝的變相漲價(jià)、首付逐漸提高直至“全款往里走，按揭的不要堵門口”；最后變成了幾個(gè)全款客戶搶一套房子的過(guò)程。

　　2018年成都各區(qū)域房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　成華房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　成華05月新房均價(jià) 27000 元/m2

　　雙流房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　雙流05月新房均價(jià) 15000 元/m2

　　高新房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　高新05月新房均價(jià) 23314 元/m2

　　新都房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　新都05月新房均價(jià) 9750 元/m2

　　溫江房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　溫江05月新房均價(jià) 12350 元/m2

　　郫都房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　郫都05月新房均價(jià) 8949 元/m2

　　錦江房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　錦江05月新房均價(jià) 25833 元/m2

　　青羊房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　青羊05月新房均價(jià) 33000 元/m2

　　金牛房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　金牛05月新房均價(jià) 13000 元/m2

　　都江堰房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　都江堰05月新房均價(jià) 8000 元/m2

　　新津房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　新津05月新房均價(jià) 34248 元/m2

　　大邑房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　大邑05月新房均價(jià) 6647 元/m2

　　彭州房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　彭州05月新房均價(jià) 6050 元/m2

　　崇州房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　崇州05月新房均價(jià) 8266 元/m2

　　天府新區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　天府新區(qū)05月新房均價(jià) 14433 元/m2

　　大環(huán)境影響下的成都房?jī)r(jià)

　　今年7月的成都人才落戶和把二圈層納入中心城區(qū)范圍讓成都正式進(jìn)入“雙核聯(lián)動(dòng)、多中心支撐”的發(fā)展模式。

　　成都老城區(qū)和天府新區(qū)是成都發(fā)展的兩個(gè)核心，加之很多人看好天府新區(qū)的發(fā)展，大部分都選擇落戶到天府新區(qū)，雖然從地理位置上看天府新區(qū)處在二圈層，但有前述原因支撐也導(dǎo)致了天府新區(qū)房?jī)r(jià)漲幅最快。

　　人才落戶也產(chǎn)生了一批新的購(gòu)房需求，但新房限價(jià)使很多項(xiàng)目無(wú)法如期取得預(yù)售證而導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)也嚴(yán)重不足。這種人為造成的需求和供應(yīng)矛盾也是拉升房?jī)r(jià)的一個(gè)原因。

　　從9月的成都房?jī)r(jià)地圖來(lái)看，高新和錦江均價(jià)最高。成都房?jī)r(jià)目前領(lǐng)頭的金融城、攀成鋼房?jī)r(jià)基本3萬(wàn)出頭 、 東湖和大源房?jī)r(jià)2.5萬(wàn)左右 ，三環(huán)附近稍成熟一點(diǎn)的板塊房?jī)r(jià)也在兩萬(wàn)上下。

　　二手房?jī)r(jià)格一路走高

　　從幾個(gè)板塊的二手房小區(qū)對(duì)比去年調(diào)控前后至今的房?jī)r(jià)漲幅來(lái)看，從去年10月到現(xiàn)在，二手房漲幅很多都已經(jīng)翻倍了。

　　1、高新區(qū)金融城板塊，該板塊的南苑小區(qū)是08年的盤，4室2廳203.01平米，2016年3月1日成交價(jià)，328萬(wàn)，1.6萬(wàn)/平米。到10月份，同戶型成交515萬(wàn)，單價(jià)2.5萬(wàn)/平米，最新成交是9月22日，總價(jià)717萬(wàn)，單價(jià)3.5萬(wàn)/平米。從去初到現(xiàn)在翻了一倍還不止，比剛調(diào)控時(shí)也上漲了40%。

　　2、錦江區(qū)東湖板塊，翡翠城二期 3室2廳 152.4平米，今年9月26日，成交總價(jià)412萬(wàn)，2.7萬(wàn)/平米，同戶型，去年9月6日，成交價(jià)218萬(wàn)，單價(jià)1.56萬(wàn)/平米，一年時(shí)間漲幅也接近了90%。

　　3、沙河堡板塊，萬(wàn)科金潤(rùn)華府 2室2廳 65平米，去年1月成交83.8萬(wàn)，單價(jià)1.29萬(wàn)/平米。去年9月24日，成交90萬(wàn)，單價(jià)1.39萬(wàn)/平米。今年9月25日成交價(jià)，160萬(wàn)，單價(jià)2.4萬(wàn)/平米，同戶型。去年調(diào)控前漲幅不大，調(diào)控后卻恨勁漲了一下，離翻倍也不遠(yuǎn)了。

　　4、金牛區(qū)西岸觀邸， 3室2廳 92.89平米，今年9月28日成交158萬(wàn)，單價(jià)1.7萬(wàn)/平米，同戶型，去年10月6日成交96萬(wàn)，單價(jià)1萬(wàn)左右，去年1月份，成交價(jià)大概九千上下，調(diào)控前比較穩(wěn)定，調(diào)控后反而快速上漲了70%。

　　5、天府新區(qū)麓山國(guó)際半月灣， 2室2廳 98.12平米，今年9月19日170萬(wàn)成交，單價(jià)1.7萬(wàn)，去年9月份，單價(jià)八千多到一萬(wàn)都有，去年初單價(jià)還只有六七千的樣子。漲幅已經(jīng)不止翻倍了。

　　因?yàn)榻衲?、7月份開始，很多開發(fā)商要求付全款買房，將不少資金不足的人擠向了二手房市場(chǎng)。所以前陣子盛傳有二手房業(yè)主要求眾多買房者排號(hào)價(jià)高者得也就見怪不怪了。

　　新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛

　　因新房受到政府限價(jià)的影響，導(dǎo)致很多開發(fā)商不愿按政府指導(dǎo)價(jià)辦理預(yù)售證，而政府很明確，開發(fā)商不接受指導(dǎo)價(jià)那就別想辦預(yù)售證。這種開發(fā)商與政府博弈的結(jié)果就形成了變相捂盤的結(jié)果。供應(yīng)量少了而需求還很旺盛的情況下使得新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛也是必然現(xiàn)象。

　　也有部分樓盤在售指導(dǎo)價(jià)明顯低于周邊樓盤價(jià)，但開發(fā)商腦洞大開：采用渠道費(fèi)、茶水費(fèi)、關(guān)系費(fèi)、裝修費(fèi)等方式變相加價(jià)，最后的售價(jià)，跟限價(jià)不限價(jià)沒(méi)多大區(qū)別。對(duì)購(gòu)房者而言反而增加了成本，有些費(fèi)用連收據(jù)都沒(méi)有一個(gè)，而購(gòu)房者只能自求多福能順利買到自己看中的樓盤。

　　成都熱門小區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　峨眉電影制片廠宿舍

　　保利公園198

　　南湖國(guó)際社區(qū)

　　東立國(guó)際花城

　　佳兆業(yè)君匯上品

　　調(diào)控了，房?jī)r(jià)還一路上漲

　　從2016年10月1日成都開始出臺(tái)調(diào)控措施，此后的政策升級(jí)，限購(gòu)限價(jià)限貸限售限商一股腦兒上齊了。中心區(qū)除青白江區(qū)以外全部限購(gòu)2年，新房二手房要求限售3年，限購(gòu)區(qū)二套房首付6成，個(gè)別區(qū)7成。

　　其實(shí)，成都去年10月份出臺(tái)限購(gòu)時(shí)，但大部分地區(qū)漲幅不大。但隨著高新區(qū)和天府新區(qū)的限購(gòu)政策出臺(tái)，原先觀望的購(gòu)房者開始擔(dān)心自己將被限購(gòu)而果斷下手。這樣搶一波然后政策補(bǔ)一刀，加之后續(xù)供應(yīng)不足，房?jī)r(jià)也就一路漲上來(lái)了。

　　要知道，同一個(gè)城市，不同的片區(qū)，雖然房?jī)r(jià)有差異，同一個(gè)片區(qū)，房子也因?yàn)樾屡f和品質(zhì)價(jià)格會(huì)有差異，但購(gòu)房者或者投資者會(huì)不斷尋求洼地，然后填平。同一輪行情中，有些配套后達(dá)的地方，漲幅會(huì)偏大，而落后地區(qū)漲幅則稍低一些，但不至于其他地方翻倍了，我這里不漲或只漲4一點(diǎn)兒，聰明的購(gòu)房者一定會(huì)很快去將這個(gè)差距填補(bǔ)起來(lái)。

　　國(guó)慶前二圈層土地拍賣樓面地價(jià)都突破了萬(wàn)元門檻。有的地方甚至出現(xiàn)面粉貴過(guò)面包的現(xiàn)象，比如大面鎮(zhèn)新房由于限價(jià)才1萬(wàn)左右而，二手房?jī)r(jià)格已達(dá)1.4萬(wàn)左右。而最近成交的土地樓面地價(jià)已經(jīng)超過(guò)新房售價(jià)，導(dǎo)致很多人看漲區(qū)域未來(lái)房?jī)r(jià)。

　　全民看好成都后市

　　成都購(gòu)房者對(duì)成都房?jī)r(jià)，一直是自信心爆棚，一片看漲，理由如下。

　　1、人口基數(shù)大。成都有1600萬(wàn)人，國(guó)家中心城市。和沿海地區(qū)比起來(lái)，成都房?jī)r(jià)還不到別人的一半。

　　2、土地供應(yīng)少。土地供應(yīng)少導(dǎo)致地價(jià)高進(jìn)而形成房?jī)r(jià)還會(huì)更高的預(yù)期。

　　3、人為釋放需求。成都做法為借棚戶區(qū)改造大量拆遷，基本上都是貨幣補(bǔ)償，短期內(nèi)形成大量需求，使需求顯得很旺盛。

　　4、新盤被限價(jià)，搶到就是賺到。

　　5、容積率降低。以前成都住宅容積率至少在3左右。以后分區(qū)限定容積率。另外新拍地砍去公共租賃住房和人才公寓占比，新房供應(yīng)縮水嚴(yán)重，后市集體看漲。

　　總之是政府想推高房?jī)r(jià)，開發(fā)商和炒房客主動(dòng)配合，拆遷戶和剛需被動(dòng)加入，形成現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲不停的狀態(tài)。

　　目前在成都購(gòu)房的活躍群體中，主要有三類人，一是有資格不得不買的剛需，其次是改需，還有部分長(zhǎng)線投資的炒房者。但限購(gòu)和限售政策還是把不少外地投機(jī)炒房客給攔住了，轉(zhuǎn)而投向成都的商業(yè)和類住宅產(chǎn)品。

　　成都2018年房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)：短期趨穩(wěn)，長(zhǎng)期緩漲

　　實(shí)際上，國(guó)慶前火爆的土拍市場(chǎng)也在國(guó)慶后漸漸降溫。國(guó)慶前動(dòng)輒樓面地價(jià)過(guò)萬(wàn)的區(qū)域從國(guó)慶后拍賣的幾宗地情況來(lái)看，降溫不少，還有零溢價(jià)率成交的地，這在以前除了人才公寓外是沒(méi)有過(guò)的事情。

　　據(jù)6月下旬成都市公布的住宅用地中期規(guī)劃， 2017年-2021年，成都年均城鎮(zhèn)住宅用地供應(yīng)量將達(dá)到786公頃（786萬(wàn)平米），按2.5的容積率算，約2000萬(wàn)平米建面，以這幾年的新房平均成交量來(lái)看，只能算達(dá)到供需平衡的水平，而且將來(lái)大部分的供地將會(huì)集中在二三圈層。

　　2015年的人口普查結(jié)果顯示，成都市主城區(qū)常住人口達(dá)529.54萬(wàn)人，比2000年增加182.49萬(wàn)人；近郊的二圈層常住人口為429.63萬(wàn)人；遠(yuǎn)郊的三圈層常住人口為445.59萬(wàn)人。

　　成都作為省會(huì)城市又是國(guó)家新一線城市，對(duì)周邊的人口吸附能力還是比較強(qiáng)的。長(zhǎng)期來(lái)看，成都成為2000萬(wàn)人口的特大城市不會(huì)太遠(yuǎn)。近幾年，成都中心城區(qū)人口增速將會(huì)放緩，而二三圈層人口預(yù)計(jì)會(huì)引來(lái)快速增長(zhǎng)期，尤其是新劃入中心城區(qū)的二圈層增速會(huì)更快。

　　這一波翻倍暴漲后，隨著調(diào)控政策的深入、嚴(yán)控消費(fèi)貸使得資金進(jìn)入樓市的路子越來(lái)越窄以及租賃住房、人才公寓的大量上市會(huì)慢慢熄火，成都將會(huì)迎來(lái)一個(gè)兩年左右的房?jī)r(jià)平穩(wěn)期，平穩(wěn)期之后根據(jù)調(diào)控目標(biāo)（房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制落地）來(lái)看應(yīng)該是一個(gè)長(zhǎng)期緩慢增長(zhǎng)的過(guò)程，去年那種暴漲的機(jī)會(huì)是不可能出現(xiàn)的了。

　　成都房?jī)r(jià)未來(lái)半年如何？剛需現(xiàn)在可以入手嗎？

　　我是蛇精：說(shuō)個(gè)最簡(jiǎn)單的，城市始終要發(fā)展，發(fā)展就意味著今時(shí)不同往日十年前和十年后的差別你當(dāng)清楚，買不買房沒(méi)有值不值得，那是投資想法，需要就買，全款不行就按揭，總之現(xiàn)在需要盡量現(xiàn)在買。

　　莫凡：剛性需求，你就別挑買的時(shí)間了，能上車才是正道，房?jī)r(jià)是漲是跌跟剛需一點(diǎn)關(guān)系沒(méi)有，因?yàn)槟銢](méi)房，埋得第一套房不管是漲是跌你也不會(huì)賣，所以你管人家漲不漲跌不跌 能上車趕緊上。

　　薩迪：你告訴我現(xiàn)在剛需怎么入手，便宜的要全款，付得起全款的都是土豪，要么就貴的要死而且還是大戶型，讓剛需怎么活。

　　畫外音：能怎么辦？剛需也很無(wú)奈啊。別管什么走勢(shì)土拍潛力板塊，遇到你看上眼的，又在自己支付范圍內(nèi)的，直接買！要么買市區(qū)二手房，往三環(huán)里面走，零幾年建的電梯高層，價(jià)格一萬(wàn)二三，也是不錯(cuò)的選擇。

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